10년 임대주택 분양전환 지원대책 추진

[정무E&A 부동산 그룹 부둥산 투자 전문 이천수 팀장]

국토교통부, 10년 임대주택 임차인의 주거불안 해소 지원대책

10년 임대주택 분양전환 지원대책 추진

- 분양전환 원하지 않으면 최대 4년, 취약계층은 8년 임대 연장 -

[국토교통부 보도자료 2018. 12. 18.(화)]

◎ 12.18일 국토부 10년 임대주택 분양전환 지원대책 추진 발표 ⓒ新토지개혁 발해크루

국토부, 10년 임대주택 분양전환 지원대책 추진

▶ 분양전환 원하는 경우 산전 협의 분쟁조정 등 협의권 법제화,

        분양 준비기간 연장 및 장기저리 집단대출 주선 통한 지원        

▶ 분양전환 원하지 않으면 최대 4년, 취약계층은 8년 임대연장

□ 국토교통부(장관 김현미)는 올해 12월부터 임대 기간이 만료되어 이르면 2019년 7월부터 분양전환을 시작하는 ​10년 임대주택 임차인의 주거불안 해소​를 위한 ​지원 대책​을 발표하였다.

○ 이번 대책은 높은 분양전환 가격으로 인한 자금 조달 문제 증으로 ​분양전환이 어려운 임차인​의 주거불안 해소를 위해 ​실직적으로 추진 가능한 지원이 필요​하다는 배경에서 마련되었다.

* 그동안 제기되어 온 분양전환 가격 산정기준 변경은 당초 계약체결시 감정가로 분양전환하기로 한 것을 사후에 법을 개정하여 적용하는 것이라는 지적과, 이미 3.3만호는 계약 내용대로 분양전환된 점 등을 고려할 때 현실적으로 적용이 곤란

[ 10년 임대주택 분양전환 지원대책 ]

분양 전환 선택	) -->	모든 10년임대	) -->	절차 개선	▹사업자-임차인간 분양 전환 관련 제반사항 사전 협의  ▹임대주택분쟁조정위에서 미협의사안 및 분양전환가 조정  ▹자금마련, 대출계획 수립 등을 위한 준비기간 연장(6개월→1년)
		무주택자 & 85㎡이하		금융 지원	▹장기저리대출 주선 등     - 은행-사업자 협약을 통해 집단대출 상품 신설
) -->		) -->		) -->	) -->
분양 전환 미선택		가격급등지역 & 무주택자 & 85㎡이하		임대 연장	▹4년 임대기간 연장(취약계층은 최대 8년)     - 민간사업자가 부도‧파산 등으로 임대연장이 어려운 경우 LH 등 공공사업자가 매입하여 연장추진 `

□ ​분양전환을 원하는 임차인에 대한 지원​ 사항은 다음과 같다.

① 분양전환 전에 사업자와 임차인 간 분양전환의 시기․절차, 대금 납부방법, 주택 수선․보수 등 분양 전환과 관련된 제반 사항을 협의하도록 제도화하고, 

 

   - 협의에도 불구하고 이견이 남아있는 사항과 분양전환가 등에 대해서는 각 지자체에 설치되어 있는 임대주택분쟁조정위원회(위원장: 시장‧군수․구청장)에서 조정될 수 있도록 한다. 

   - 분양전환 가격은 지자체장이 선정하는 2개 감정평가 법인이  평가한 감정금액을 산술평균하여 산정되며, 공정하고 객관적인  절차와 방법으로 이루어질 예정이고, 이에 대한 분쟁이 있을 경우 분쟁조정위 조정을 통해서 합리적으로 조정될 것으로 기대된다. 

 ② 아울러, 임대사업자의 분양전환 통보 후 임차인의 사전 검토 및 자금마련 준비가 충분히 이루어질 수 있도록 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장할 계획이다.

 ③ 또한, 분양전환 자금부담 완화를 위해 임차인이 무주택자이고 해당 임차 주택이 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하인 경우에는 은행과 사업자간 협약을 통해 장기저리대출 상품 등을 마련한다.

   - 5년 임대주택과 마찬가지로 10년 임대주택도 해당 지역이 투기지역․투기과열지구로 지정되기 이전에 임차인이 입주 계약을 체결하였고, 임대기간이 만료된 무주택자인 경우 LTV 70%․DTI 60%를 적용하도록 할 계획이다. 

    * 은행업 감독규정 부칙 제3조에 따라 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역에 관한 사항을 비적용

 ㅇ 이렇게 되면 분양전환 자금조달 관련 어려움이 상당부분 해소될 것으로 기대된다.  

□ ​분양전환을 원하지 않는 임차인​에 대해서는 ​임대기간 연장​을 추진한다.

○ ​가격이 급등한 단지​에서 해당 임차주택이 국민주택 규모 이하닌 무주택자 임차인이 ​분양전환을 포기​하고 자녀교육·직장 등으로 ​임대기간 연장을 신청​한 경우,

* 임주자 모집공고시 주택가격 대비 분양전환 가격 상승률이 '최근 10년간 전국 아파트 가격 상승률(감정원 공표) 대비 1.5배 초과' 주택에 적용하며, 임차인이 향후 임대연장 종료시 분양전환 받지 않기로 한 경우

- ​무주택 지속 유지 조건​으로 최대 ​4년간 지속 거주​할 수 있도록 하고, ​주거취약계층​(영구임대주택자격 충족자)은 4년간 추가 연장할 수 있도록 하여 ​최대 8년간 ​거주 가능하도록 한다.

- 다만, 임대기간 연장을 한 민간 사업자가 부도·파산 등의 경우로서 계속해서 연장하기 곤란한 경우 LH 등 공공사업자가 해당 주택을 매입하여 연장할 수 있도록 할 계획이다.

□ 국토부는 협의 절차 제도화, 분쟁조정, 임대가간 연장 등에 대한 ​「공공주택 특별법」 ​및 ​「민간임대주택에 관한 특별법」 ​개정안을 마련하여 2019년 6월까지 개정 완료를 목표로 ​올해 안으로 입법예고​를 추진할 방침이다.

○ 또한,LH와 민간 사업자는 집단대출과 관련한 세부기준, 방법, 절차 등에 대한 자체 기준을 조속히 마련할 예정이다.

참고	10년 임대 분양전환 예정물량

□ 10년 임대 분양전환 예정 물량

) -->	LH	민간	총계
전국	6.6만호	5.4만호	12만호
수도권	4.3만호	1.3만호	5.6만호
수도권 외	2.3만호	4만호	6.4만호

* 이와 별도로 3.3만 호는 기 조기 분양전환 완료(모두 민간)

□ 향후 주요 분양전환 예정 단지(LH)

2019년	2020년	2021년	2022년
▪판교(민간+LH) 4천 ▪LH동탄‧무안 1천	▪판교(민간+LH)1천 ▪LH 오산‧제주 1천	▪LH 파주운정 1.4천 ▪LH 오산 0.4천	▪LH 세종 1.3천 ▪LH 수원호매실 2.4천 ▪LH 파주운정 1.3천

□ 판교지역 10년 임대 현황

공급	단 지 명	전용면적(㎡)	세대수	기분전	공고	입주	임대종료
	계	) -->	5,644	661	) -->	) -->	) -->
LH	소 계(85㎡이하)		1,884	-	‘06.03	) -->	) -->
	산운마을 11	51, 59	504	-		'09.07	'19.09
	산운마을 12	55, 59	510	-		'09.07	'19.09
	봇들마을 3	59, 74, 84	870	-		‘09.08	'19.10
	소 계(85㎡초과)		2,068	-	‘09.01	) -->	) -->
	원마을 12	101～180	428	-		'09.05	'19.07
	백현마을 8	101～181	340	-		'09.09	'19.11
	백현마을 2	101～118	491	-		'09.12	'20.02
	산운마을 13	101～180	809	-		'10.06	'20.08
민간	소 계(85㎡이하)		1,692*	661	‘06.3	) -->	) -->
	부영	59, 81	371	-		'08.12	'18.12
	대방	59, 84	266	120		'08.12	'19.1
	진원	58, 59, 83	470	164		'09.05	'19.05
	모아	56, 80, 81	585	377		‘09.01	'19.01

* 민간에서는 ​1,692호 ​중 ​661호​가 이미 ​조기 분양 전환​된 상태

※자료출처 : 국토교통부 보도자료