[부동산정보]9.13 대책에 따른 전세보증요건 강화

[정무E&A 부동산 투자 컨설팅 전문가 이천수 팀장 부동산 정보]

9.12 대책에 따른 전세보증요건 강화

- 주택금융공사, HUG, SGI 3개 보증기관에서 10월 15일부터 동시 시행 -

[국토교통부 보도자료 2018.10.07(일)]

 

1. 추진 배경

□ 전세대출이 ‘실수요 서민 지원’이라는 당초의 제도 취지와 달리 다주택자의 갭투자 등 투기수요로 활용*될 우려가 제기

   * 금융회사에서 전세자금대출을 받아 전세로 거주하면서 기존에 가지고 있던 여유자금을 활용해 갭투자를 하는 사례 등

 ㅇ 투기수요는 억제하고, 서민·실수요자는 보다 폭넓게 지원할 수 있도록 전세대출 보증요건을 개선·보완(3개 보증기관 규정 개정)

 ※ '18.9.13. 주택시장 안정대책의 후속조치

2. 주요 개선 내용

1) (주택보유수 요건) 주금공, HUG, SGI의 전세대출 보증시 2주택 이상 다주택자의 전세자금대출 신규보증 전면 제한

 ㅇ 규정개정(`18.10.15일) 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1주택 초과분을 2년 내 처분*하는 조건으로 1회에 한해 연장 허용

   * 예: 3주택자인 경우 보증 연장 후 2년 내에 2주택을 처분한다는 확약서를 징구

2)(소득요건) 주금공, HUG의 공적 전세대출 보증시 부부 합산소득 1억원 초과 1주택자에 대해 신규 보증 제한

 ㅇ 규정개정 전 보증을 이용하다가 연장하는 경우 소득요건 미적용

  ※ 민간 보증인 SGI의 전세대출보증에는 소득요건 미적용

< 전세자금 보증(주금공, HUG, SGI) >

요 건	현 재			⇨	개 선(`18.10.15일 신청분부터)
	주금공	HUG	SGI		주금공	HUG	SGI
주택 보유수	없음				2주택 이상 다주택자 제한
소득요건	없음				1주택자의 경우 부부 합산 소득 1억원 이하		없음

3) (전세대출 사후관리 강화) 전세대출을 취급한 금융기관은 주기적으로(1년) 실거주 여부와 주택보유수 변동 여부 확인

 ㅇ 실제 거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출은 회수

 ㅇ 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장 제한*

   * 단, 보증 만기 전에 1주택 초과분을 처분하는 경우 연장이 가능

3. 시행시기 : `18.10.15일(월) 대출 신청분부터 시행

별첨 1	전세대출 보증요건 강화 사례별 FAQ

1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 임대주택을 보유한 경우 주택보유수에 포함되는지?

□ 앞으로 2주택 이상 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한되는만큼, 전세대출 보증 신청시부터 주택보유수 확인이 필요함

□ 개인임대사업자가「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 임대주택도 규제회피 방지를 위해 원칙적으로 주택보유수에 포함

 ㅇ 다만, 신뢰보호 필요성 등을 감안하여 `18.9.13일*까지 구입한(매매계약 체결일 기준) 임대주택이라면 주택보유수에서 제외*

    * 9.13 < 주택시장 안정대책 > 발표일

 

 ※ 단, 계약 존부 및 계약금 납부내역 등 증빙자료를 통해 입증할 필요

2. 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?

□ 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 “상가 및 주택”으로 등재) 주택을 포함하여 합산

    * 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외됨

□ 한편, 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택을 제외

  * 非수도권‧非도시에 소재한 아래 각 호의 주택 소유자가 타 지역으로 이주할시

    ‧ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 非도시지역 또는 면

   1. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 (노후 단독주택)

   2. 85㎡이하의 단독주택 (소형 단독주택)

   3. 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택

3. 요건 강화 이후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되는지?

□ 분양권‧조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에는 미포함

 ㅇ 분양권(또는 조합원 입주권) 外 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한없이 전세대출보증 이용가능

 ㅇ 분양권(또는 조합원 입주권) 外 보유주택이 있다면 1주택자로서  부부합산 소득이 1억원 이하인 경우 전세대출보증 가능

4. 임차인이 요건 강화 시행 前 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 개정된 전세대출보증 요건 적용 대상인지?

□ 원칙적으로 개정규정은 시행일(`18.10.15일) 대출신청분부터 적용

□ 다만, 개정제도 시행시점 전에 전세계약을 체결했다면, 

 ㅇ 신뢰보호 필요에 따라 종전요건을 적용하므로 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능*

 ※ 단, 전세계약 존부 및 계좌이체 납부내역, 계약시 금융기관의 수표거래 증빙자료 등을 통해 계약금 납부사실을 입증해야 함

5. 공적 전세보증(주금공, HUG)에 소득요건을 둔 취지는?

□ 공적전세대출 보증은 공적보증재원을 활용하여 서민들이 낮은 금리로 전세자금대출을 이용할 수 있도록 지원하는 것으로, 

 ㅇ 주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않는 측면이 있어 적정 수준의 소득요건을 마련하였음

   * ➀ 정책자금이 투입되어 시중금리보다 낮게 제공➁ 보증재원이 한정되어 무분별한 지원 시 실수요자의 수혜기회 박탈

 

   ※ 민간기관인 SGI는 1주택자 대상 소득요건을 도입하지 않아 소득이 1억원을 초과하더라도 이용 가능

별첨 2	보증기관별 전세자금보증 상품 비교표

< 보증기관별 전세자금보증 상품 비교표(2018.10.15일 이후) >

구분	주택금융공사 (HF)	주택도시보증공사 (HUG)	서울보증보험 (SGI)
주택보유수	다주택자 제한(2주택 이상)
소득요건	1주택자의 경우 부부합산 소득 1억원 이하		제한 없음
임차보증금 한도	수도권 : 5억원 지방 : 3억원	수도권 : 5억원 지방 : 4억원	제한 없음
최대 보증한도	2억원 (임차보증금 80% 이내)	4억원 (임차보증금 80% 이내)	5억원 이내에서 신용등급별 차등 (임차보증금 80% 이내)
보증비율	90% (일부 특례보증 100%)	100%	100%

※ 자료출처 : 국토교통부 보도자료(9.13 대책에 따른 전세보증요건 강화) 전문

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