[부동산뉴스]부동산가격공시제도 공시가격의 낮은 현실화율 형평성 제고[국토교통부 보도자료]

국토부 주요 정책에 대한 2차 개선 권고안

부동산 가격 공시 제도

공시가격의 낮은 현실화율 - 공시가격의 형평성 제고

[국토교통부 보도자료 2018.07.10(화요일)]

1. 부동산가격 공시 제도

가. 공시가격의 낮은 현실화율

○ (문제 제기) 국토부가 매년 공시하고 있는 부동산(토지·단독·공동주택) 공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금 산정기준 등 60여 가지 행정 목적으로 활용되고 있어 시세를 반영한 정확한 가격을 책정해야 하나 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율이 많이 낮다는 문제가 제기되었습니다.

- 1989년 이전 건설부의 기준지가(보상), 내무부의 시가표준액(지방세), 국세청의 기준 시가(국세) 등 3개의 지가 체계가 있었으며, 이러한 다원화된 지가 체계의 불합리성을 개선하기 위해 1989년 「지가 공시법」 제정을 통해 공시지가 제도가 도입됐습니다.

- 그러나 최초 시행 당시부터 기존 과표 기준과의 연속성 때문에 매우 낮은 현실화율로 출발했던 한계가 있었고, 현실화율 제고를 위해서는 시세 변동분보다 공시가격을 더 많이 올려야 하는데 세 부담 및 건강보험료 증가, 기초연금 등 복지수급자 탈락자 급증 등 우려 때문에 매년 일관성 있게 개선하지 못했습니다. 글로벌 위기 등 경제 상황, 부동산 시장 여건, 지자체 압력, 소유자 민원 등이 복합적으로 작용하여 현실화율 개선 노력이 일시적으로 정체된 적도 있었습니다.

- 또한, 현실화율 지표로서 실거래가 반영률을 실거래가의 건수가 부족하고 시기·지역이 편중돼 있으며, 매년 표본이 불연속적이고 당사자 간 특수한 사정이 개입된 거래 및 허위신고 등으로 인해 신뢰성이 떨어져, 명확한 현실화율 통계를 제대로 파악하고 관리하지 못한 문제도 있었습니다.

○ (개선방향) 국토부는 공시가격의 현실화율 제고를 위해 지속적이고 일관되게 노력할 계획입니다. 또한, 이를 뒷받침하기 위해 현실화 정책지표로 공시가격을 조사자가 감정평가 선례 및 실거래가 등을 분석해 결정한 시세로 나누 시세반영률을 개선하여 통계를 객관적이고 체계적으로 관리해나갈 계획입니다.

- 조사 평가자가 공시대상 부동산별로 실거래가 외에 시세를 분석하여 이를 토대로 공시가격을 산정하는데 시세분석의 통일된 방법론 및 기준 등이 포함된 가이드라인을 마련하고 조사 평가자에게 시세분석 보고서 작성을 의무화할 계획입니다.

- 이를 통해 조사 평가자의 시세 분석 과정에 주관적인 판단을 최대한 배제하여 실거래가가 발생한 부동산 뿐만 아니라 국토부가 공시하는 모든 부동산에 대한 객관적이고 신뢰성이 높은 시세 반영률을 측정할 수 있을 것입니다.

* (실거래가 반영률) 토지 약 23만 건, 단독주택 약 4만 건, 공동주택 약 60만 건

** (시세반영률) 토지 50만 필지, 단독주택 22만 호, 공동주택 1,290만 호

○ (추가 의견) 위원회는 부동산 공시가격의 전반적인 현실화율 제고를 위해 조세·재정, 부동산 가격 평가, 법률, 복지 등 관련 분야 전문가들의 의견을 적극 수렴하여 구체적인 실행 방안을 수립할 것을 권고하였습니다.

나. 공시가격의 형평성 제고

○ (문제 제기) 공시가격은 유형·지역·가격대 간 형평성이 중요하나, 유형 간 현실화율이 다르고 가격이 급등한 지역이 안정적인 지역보다 현실화율이 낮다는 문제가 제기되었습니다.

* (유형) 토지·단독주택·공동주택, (지역) 17개 시·도, (가격대) 9억 이하와 9억 초과

- 공동주택은 실거래가가 많고 형태가 정형화되어있는 반면 토지 및 단독주택은 실거래가가 적고, 개별성이 커서 상대적으로 정확한 시세 파악이 어려워 다소 보수적으로 가격을 결정했던 관행이 있었습니다.

- 또한, 일부 지역의 부동산시장이 과열되어 실거래가가 급등한 경우, 급등한 실거래가가 충분히 누적되어 시장에서 정상적인 시세로 받아들여지기 전까지는 공시가격을 점진적으로 올리는 측면이 있었습니다.

○ (개선방안) 국토부는 모든 조사자로 하여금 실거래가 및 감정평가 선례를 활용해 엄격히 시세 분석을 하도록 시세 분석서 작성을 의무화하여 토지·단독주택과 실거래가가 급등한 지역의 시세를 면밀히 파악해 나가겠습니다.

- 특히, 형평성 문제가 제기되었던 고가 부동산과 특수부동산 등은 더 빠른 속도로 개선될 수 있게 적극적 조치를 강구하겠습니다. 이를 통해 유형·지역·가격대 간 공시가격의 형평성을 지속적으로 개선할 계획입니다.

○ (추가 의견) 위원회는 공시가격의 유형, 지역, 가격대 간 형평성 제고는 사회적 공감대가 높은 만큼 빠른 시일 내에 구체적인 방안을 마련하여 실행에 착수할 것을 권고하였습니다.

다. 공시가격(안) 도출 및 심사 과정의 불투명성

○ (문제 제기) 위원회는 국토부가 공시가격 결정 과정에 대한 전문가의 영역으로 간주하고 공시가격(안) 도출 과정에서 개별 감정평가사 및 한국감정원 조사자의 판단에 크게 의존해왔으며, 심사 전문성·기간·인력 등의 한계로 국토부 심사 절차가 부실하게 운영된 것은 문제라고 보았습니다.

- 또한, 중앙부동산가격 공시위원회의 위원 명단 및 회의록 등을 홈페이지를 통해 적극적으로 공개하지 않는 등 다수 불투명하게 운영해왔던 측면도 있었습니다.

○ (개선방향) 국토부에 다수의 전문가 등이 참여하는 심사위원회를 신설하고 충분한 심사기간을 확보하는 등 심사 절차를 내실화하겠습니다.

- 또한, 국토부는 조사자들이 공시가격(안)을 제출하기 전에 공시 가격의 적정성과 균형성 등에 대해 고속 감정평가법인 또는 감정원 지사의 자체 심사를 거치도록 의무화하여 공시가격(안)의 객관성을 강화할 계획입니다.

- 변동률이 과다하거나 특성 및 표준지 변경 등 특이사항을 식별할 수 있는 일정 기준을 정하여 이에 해당할 경우 필수적으로 동 위원회에서 심층 심사하도록 하고, 심층 심사 대상에 포함되지 않는 경우에도 일부 심사 대상에 대해 무작위 표본 심사를 실시할 계획입니다.

- 또한, 중앙부동산가격 공시위원회의 위원 명단 및 회의록 등을 부동산 공시가격 알림이 홈페이지에 공개하여 투명하게 운영하도록 하겠습니다.

라. 부실 조사자에 대한 제재 미흡

○ (문제 제기) 위원회는 국토부가 공시가격 부실 조사자에 대해 공시 업무 제한 등 근거를 두고 있으나, 제대 기준이 엄격하지 못해 실효성이 낮았고, 성과가 우수한 감정평가법인과 미흡한 감정평가법인 간 물량 배정에 큰 차이를 두지 않은 것은 문제라고 보았습니다.

○ (개선방향) 국토부는 부실 조사자에 대한 제재 기준을 보다 강화하고 조사 결과에 대한 엄격한 성과평가를 통해 부실 조사자의 차년도 공시업무 참여를 제한하며, 감정평가법인 간 공시물량 배정 차등 폭을 대폭 확대하는 등 피드백을 강화할 계획입니다.

*(현재) 국토부 장관으로부터 최근 3년간 3회 주의 받은 경우 향후 1년간 참여 제한

  (개선) 국토부 장관으로부터 최근 5년간 2회 주의 받은 경우 향후 2년간 참여 제한 

마. 조사자의 전문성 확보 미흡

○ (문제 제기) 위원회는 국토부가 표준지 조사 의뢰 시 난이도가 높은 특수부동산(골프장, 유원지 등)에 대해 전문성 고려 없이 지역 전체를 담당하는 일반 조사자에게 일괄 의뢰하는 것과, 지역에 정통한 지역 전문가 부족으로 지방 소재 표준지 물량의 상당 부분을 수도권에 연고를 둔 감정평가사에게 의뢰한 것은 조사자의 전문성 확보 측면에서 문제라고 보았습니다.

○ (개선방향) 국토부는 일반 부동산보다 고도의 전문성이 필요한 특수부동산은 해당 분야 전문지식을 보유한 전문가가 조사를 할 수 있도록 특수부동산 조사자 지정제를 실시할 계획입니다.

- 또한, 지방 소재 표준지는 최대한 해당 지역에 정통한 지사 소속 감정평가사에게 의뢰를 하도록 비율을 확대할 계획입니다.

바. 지자체 소관 개별 공시가격에 대한 검증 및 관리 감독 미흡

○ (문제 제기) 위원회는 국토부가 지자체 소관 개별 공시가격에 대해서는 지자체의 업무로 간주하고 검증이 제대로 이뤄지고 있는지 관리 감독을 소홀히 한 것은 문제라고 보았습니다.

- 또한, 현행 관련 지침상 개별 공시가격 변동률이 해당 지역 평균 지가변동률과 차이가 적은 순으로 검증 생략이 가능하도록 규정하고 있어 특성이나 비교 표 준지 변경, 인근 부동산과의 균형성이 깨진 경우에도 검증을 생략할 수 있는 허점이 있었습니다.

○ (개선방향) 국토부는 지침 개정을 통해 가격에 영향을 미치는 주요 특성 또는 비교 표 준지의 변경, 인근 부동산과의 불균형 등 특이 사항이 발생한 경우 검증을 의무화하도록 개선하겠습니다.

- 또한, 검증 시 오류가 많이 발생한 지역 등에 대해 국토부가 지도 감독을 실시하여 개별 공시가격에 대한 관리를 강화할 계획입니다.

※자료출처 : 국토교통부 보도자료(국토부 주요 정책에 대한 2차 개선 권고안-1. 부동산가격 공시 제도) 전문

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