2018년 3분기 오피스·상가 부동산 수익 하락, 2018년 3분기 상업용부동산 임대동향 조사 [한국감정원]

[정무E&A 부동산 투자 컨설턴트 이천수 팀장 부동산 투자 정보]

2018년 3분기 상업용 부동산 임대동향조사 결과 발표

- [오피스] 기업경기 부진 우려 등으로 임대료 및 투자수익률 소폭 하락 -

- [상가] 소비심리 위축 등으로 모든 유형에서 임대료 하락 -

[한국감정원 보도자료 2018.10.24(수)]

□한국감정원은 전국 상업용부동산*에 대한 `18년 3분기(9.30.기준) 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사․발표했다.

    *오피스(일반 6층 이상), 중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과), 소규모 상가
     (일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분‧조사

   **(유의사항)가중치변경('18년1분기)에 의한 기준시점이 변경되었으며, 표본 확대에 따른
      표본구성변화 등에 따라 변동이 발생될 수 있으니 통계의 시계열적인 해석시 유의,
      자세한 사항은 ‘참고2’ Q&A 14번 참조 

< 상업용 부동산 임대 동향 조사 건물 유형 >

분류 항목	오피스	중대형 상가	소규모 상가	집합 상가
기준	①일반건축물대장상 건물 ②(주용도) 업무시설	①일반건축물대장상 건물		①집합건축물대장상 건물
		②(주용도)제1․2종 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설
소유형태	건물전체 1인 또는 공동 소유			건물 내 호별 개별소유
표본수	824개 동	2,826개 동	2,705개 동	23,000개 호
분류기준	6층 이상	3층 이상이거나, 연면적 330㎡ 초과	2층 이하이고, 연면적 330㎡ 이하	구분없음

□2018년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면,

 ㅇ(오피스 동향) 미중무역갈등 심화 등 불확실한 대외 경제상황속에 내수부진 등 기업 경기에 대한 우려가 지속되는 모습*을 보이는 가운데 임대료는 0.21% 하락하였고 투자수익률은 0.09% 하락했다.

    *(기업경기실사지수) 81(‘17.12월)→74('18.3월)→80('18.6월)→73('18.9월)  

   

 ㅇ(상가 동향) 소매판매와 서비스업 생산 등 내수지표 회복이 미약한 흐름을 나타낸 가운데 소비 심리가 위축*되는 모습을 보이면서 일부 지역의 주력산업 부진, 공급과다 등으로 인하여 모든 상가 유형에서 임대료 하락, 소규모 상가에서 공실률이 증가했다.

    *8월 소매판매 전월비 0.0%, 서비스업생산(도소매업) 0.1%↓

   **(소비자심리지수) 110.6(‘17.12월)→108.1(3월)→105.5(6월)→101.7(9월)

□(공실률) 오피스는 전분기 대비 공실률이 소폭 하락한 12.7%로 나타났으며, 중대형 상가는 10.6%로 전분기 수준으로 나타났고 소규모 상가는 전분기 대비 소폭 상승한 5.6%로 나타났다. 

□(임대료) 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.21% 하락하였고 상가의 경우 전분기 대비 중대형 0.05%, 소규모 0.19%, 집합 0.13% 하락했으며, 

 ㅇ전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17.2천원/㎡, 상가(1층 기준)는 중대형 29.1천원/㎡, 집합 28.5천원/㎡, 소규모 20.9천원/㎡ 순으로 나타났다. 

□(투자수익률) 오피스는 전분기 대비 0.09%p 하락한 1.75%로 나타났으며, 전분기 대비 중대형 상가는 0.18%p 하락한 1.54%, 소규모 상가는 0.19%p 하락한 1.43%, 집합 상가는 0.08%p 하락한 1.75%로 나타났다.

 ㅇ자본수익률(자산가치 변동)은 오피스 0.85%, 중대형 상가 0.67%, 소규모 상가 0.61%, 집합 상가 0.68%로 자산가치 상승을 나타냈다. 

□(지역 동향) 서울지역은 유동인구 증가에 따른 상권활성화로 왕십리 상권 등의 임대료가 상승*하였으며, 경북지역은 인구 감소 및 상권 침체 영향 등으로 문경․영주 상권 등의 임대료가 하락했다. 

   *(중대형 임대가격지수, 전기대비)서울 왕십리 2.15% ↑

  **(중대형 임대가격지수, 전기대비) 경북 영주 2.66%↓, 문경 1.59%↓

 

 ⇨자세한 내용은 4페이지 이후 참조

1. 공실률

◈ 공실률 및 임대료 통계는 상권 재구획, 표본재설계('18년1분기)에 의한      표본 확대 및 표본 교체에 의한 표본구성 변화와 분류기준 변경 등에 따라      변동이 발생하여 통계의 시계열적인 해석시 유의가 필요하오니, 보도자료      활용시 참고하시기 바랍니다.

□ 오피스 공실률은 12.7%로 전기대비 0.5%p 하락하였으며, 중대형 상가는 10.6%로 전기수준을 유지, 소규모 상가는 5.6%로 전기대비 0.3%p 상승했다. 

   ※전체건물의 일부 호를 조사하는 특성 상 집합상가의 공실률은 미산정

ㅇ오피스는 전분기와 비슷한 공급 수준을 유지하며, 임대료 하락에 따른 신규 임차 수요증가 등으로 전분기 대비 0.5%p 하락

    *(오피스 공급, 건축물대장 기준) 2,684,715㎡('18.2분기)→2,666,203㎡('18.3분기)

 

ㅇ상가는 소비 심리 위축 등으로 소규모 상가에서 전분기 대비 다소 상승하였으며, 중대형은 전분기
 수준

      (단위 : %, 전기대비, 전년 동기대비 %p)

구 분	’17.3분기	4분기	’18.1분기	2분기	3분기	전기대비	전년동기대비
오피스	12.0	11.9	12.7	13.2	12.7	-0.5	0.6
중대형 상가	9.8	9.7	10.4	10.7	10.6	0.0	0.8
소규모 상가	4.1	4.4	4.7	5.2	5.6	0.3	1.5

 

※ 이미지 출처 : 한국감정원 보도자료

□ 공실률을 유형별·지역별로 살펴보면,

ㅇ(오피스) 전남, 강원 등의 공실률은 상승했고 경남, 대전 등은 하락했다.

  - 서울은 홍대합정 상권에서 임차수요의 꾸준한 유입 및 신규 임차가 발생하면서 공실이 감소하는 등
    공실률은 전분기 대비 하락

    *(공실률)서울 11.6%(0.5%p↓), 홍대합정 4.1%(8.2%p↓)

  - 대전은 둔산 상권에서 신규 임차에 따른 공실 해소 등으로 공실률은 전분기 대비 하락

     *(공실률)대전 16.8%(4.1%p↓), 둔산 7.0%(11.3%p↓) 

       

ㅇ(중대형 상가) 대구, 경남 등의 공실률이 상승했고 전북, 제주 등은 하락했다.

  - 제주는 서귀포도심 상권에서 청사 이전에 따른 인구 유입과 신규 입점수요 등으로 공실이 해소되는
    등 공실률은 전분기 대비 하락

    *(공실률)제주 5.0%(2.2%p↓), 서귀포도심 6.2%(3.5%p↓)

  - 대구는 칠곡 상권에서 지역 경기 부진 영향 등으로 공실이 발생하는 등 공실률은 전분기 대비 상승

    *(공실률)대구 14.3%(1.6%p↑), 칠곡 24.0%(7.4%p↑)

 ㅇ(소규모 상가) 세종, 충북의 공실률이 상승했고 전남, 대구는 하락했다.

  - 서울은 공덕역 상권에서 풍부한 유동인구를 바탕으로 신규 임차로 인한 공실이 감소하는 등
    공실률은 전분기 대비 하락

    *(공실률) 서울 3.0%(0.2%p↓)), 공덕역 0.0%(12.8%p↓)

  - 전남은 광양읍 상권에서 입지가 양호한 상가를 중심으로 신규 임차 등으로 공실이 감소하는 등
    공실률이 전분기 대비 하락

 

    *(공실률) 전남 6.9%(0.3%p↓), 광양읍 4.2%(3.3%p↓)

(단위 : %) 

구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
오피스	12.7	11.6	15.6	11.3	16.5	17.1	16.8	18.8	-
중대형 상가	10.6	6.9	9.6	14.3	13.8	12.1	10.2	13.6	14.3
소규모 상가	5.6	3.0	6.6	3.0	4.5	5.8	5.4	3.4	20.9
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
오피스	4.2	18.0	19.3	15.3	22.7	24.9	19.0	15.5	10.5
중대형 상가	9.4	10.0	14.5	13.6	15.1	12.1	18.3	12.0	5.0
소규모 상가	5.1	4.5	7.8	5.3	9.9	6.9	5.8	7.4	1.8

 * 매분기 마지낙 월/일 기준 공실률임 / 전기대비 변동률은 13페이지 참조

2. 임대료 및 임대가격 지수

* 상권의 평균 임대료 수준을 관찰하기 위하여 현재시점에서 임대인과 임차인 간 실제 계약된 임대료를 기준으로 산정하며,유형별․지역별 비교 목적으로 이용

** 상권의 임대료 추세를 관찰하기 위하여 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점에서 거래 가능한
    임대료를 기준으로 산정하며, 임대료 변동 추세 목적으로 이용

□ 실제 계약된 임대료는 중대형 상가의 임대료(29.1천원/㎡)가 가장 높았으며, 집합 상가(28.5천원/㎡), 소규모 상가(20.9천원/㎡) 순으로 나타났다. 한편* 오피스는 17.2천원/㎡ 수준으로 나타났다.

   * 상가는 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 산정하는 반면, 오피스의 1～2층은 주로
      로비나 매장용으로 이용되고 있어 업무용 공간의 임대료 수준을 파악하기 위해 3층～최고층을
      기준으로 산정(직접 비교 유의)

□ 임대료의 변동 추세를 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.21% 하락하였으며, 상가의 경우 중대형 0.05%, 소규모 0.19%, 집합 0.13%% 하락했다.

 ㅇ 오피스는 기업 경기에 대한 우려속에 특히 서울은 도심 및 여의도마포 권역에서 공급 및 렌트프리
     증가로 임대료는 하락

    

 

 ㅇ 상가는 소비 심리가 위축되고 일부 지역의 경기부진, 공실증가 등의 영향으로 모든 상가 유형에서
     하락

(2017년 4분기 = 100)

구 분	2016		2017				2018
	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	전기비	전년동기비
오피스	100.1	100.0	100.1	100.0	100.0	100.0	100.0	99.8	99.6	-0.21	-0.33
중대형상가	99.8	99.6	99.7	99.8	99.8	100.0	100.1	100.1	100.0	-0.05	0.21
소규모상가	100.1	99.9	99.9	100.0	100.1	100.0	99.8	99.8	99.6	-0.19	-0.44
집합상가	99.8	99.7	99.7	99.8	99.9	100.0	100.0	100.0	99.8	-0.13	-0.02

 

※이미지출처 : 한국감정원 보도자료

□ 임대료 및 임대가격지수를 유형별·지역별로 살펴보면,

 ㅇ(오피스) 임대료 수준은 임대수요가 많은 서울, 경기 등 수도권이 높으며, 임대가격지수는 경남,
    전북 등이 상승하였고 대전, 충남 등이 하락했다.

  - 서울은 여의도, 충무로, 동대문 상권에서 신축 오피스의 공급 및 노후화된 오피스의 렌트프리
    등으로 임대가격지수가 0.09% 하락

  

 

  - 대전은 둔산, 서대전네거리 상권에서 지역 경기 부진 영향 등으로 임대가격지수가 1.23% 하락

 

※ 이미지출처 : 한국감정원 보도자료

ㅇ(중대형 상가) 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며,  임대가격지수는 서울, 전남 지역
   등에서 상승을 나타냈으며, 경북, 세종 등은 하락했다.

  - 서울은 왕십리 상권에서 개발사업 완료 및 유동인구 증가에 따른 상권활성화 등으로 전분기 대비
    0.17% 상승

  - 전남은 여수학동 상권에서 시청 인근의 성숙된 상권을 중심으로 유동인구 증가에 의한 상권활성화
    영향 등으로 전분기 대비 0.16% 상승

 

  - 경북은 영주, 문경 상권에서 인구 감소 및 상권 침체 영향 등으로 전분기 대비 0.41% 하락

 

※ 이미지출처 : 한국감정원 보도자료

ㅇ(소규모 상가) 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 광주, 서울 등은
   상승했으며, 충남, 세종은 하락했다.

  - 광주는 송정동지구 상권에서 송정역 인근 유동인구 증가 및 재래시장 활성화 등으로 전분기 대비
     0.79% 상승

   

 

  - 충남은 당진시청 상권에서 상권침체 영향 등으로 전분기 대비 0.83% 하락

 

※이미지출처 : 한국감정원 보도자료

ㅇ(집합 상가) 임대료 수준은 서울, 세종, 경기 등이 높은 가운데, 제주, 강원의 임대가격지수는
   상승했으며, 대전, 세종은 하락했다.

  - 제주는 제주 및 노형오거리 상권에서 내외국인 관광객 유입 및 임차 수요 증가 등으로
    전분기 대비 0.85% 상승

 

  - 세종은 신규 공급 증가 및 공실 장기화 영향으로 전분기 대비 2.19% 하락

※ 이미지 출처 : 한국감정원 보도자료]

(단위 : 천원/㎡)

구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
오피스	17.2	22.4	7.8	7.2	8.9	5.6	4.8	7.7	-
중대형 상가	29.1	58.5	32.2	22.0	27.8	23.4	17.3	17.9	17.2
소규모 상가	20.9	52.5	26.8	20.1	20.3	16.6	12.6	14.2	19.8
집합 상가	28.5	52.3	30.9	25.5	27.0	24.0	25.5	21.9	32.6
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
오피스	12.5	6.2	4.1	7.2	4.2	4.9	6.2	6.0	4.5
중대형 상가	30.3	18.1	22.4	13.7	15.4	11.5	13.9	15.8	12.8
소규모 상가	25.3	12.2	11.7	12.8	10.4	10.0	12.1	14.7	11.6
집합 상가	31.1	19.0	16.3	16.1	21.9	16.8	16.1	22.4	10.1

* 오피스는 3층～최고층 평균, 상가(일반/집합)는 1층을 기준으로 산정하였으며, 매분기 마지막 월/일 기준임 

* 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임 (관리비 미포함)

3. 투자수익률

□ 오피스 투자수익률은 1.75%(전기대비 0.09%p 하락), 중대형 상가는 1.54%(전기대비 0.18%p 하락), 소규모 상가는 1.43%(전기대비 0.19%p 하락), 집합 상가 1.75%(전기대비 0.08%p 하락)이다.

* 전년동기대비 오피스 0.36%p↑,중대형 0.04%p↑,소규모 0.06%p↓,집합상가 0.23%p↑

 ㅇ3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 오피스 0.90%, 중대형 상가 0.87%, 소규모 상가 0.81%,
    집합 상가 1.08%로 전분기 대비 모든 유형에서 전분기 대비 0.15%p~0.24%p 하락하였다.

  - 재산세 납부 등으로 운영경비가 증가하여 소득수익률 하락

 ㅇ 자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.85%, 중대형 상가 0.67%, 소규모 상가
     0.61%, 집합 상가 0.68%로 나타났다.

 

  - 부동산 가격 상승 및 저금리로 인한 투자 수요 유입 등으로 자산가치가 상승하였으며,
    집합은 상승폭 소폭 확대

(단위 : %, 전기대비, 전년동기대비 %p) 

구 분		'17.3분기	4분기	'18.1분기	2분기	3분기	전기대비	전년동기대비
오피스	소득수익률	0.95	1.14	1.16	1.14	0.90	-0.24	-0.05
	자본수익률	0.44	0.59	0.69	0.70	0.85	0.15	0.41
	투자수익률	1.39	1.73	1.85	1.84	1.75	-0.09	0.36
중대형 상가	소득수익률	0.91	1.13	1.12	1.11	0.87	-0.24	-0.04
	자본수익률	0.59	0.70	0.60	0.61	0.67	0.06	0.08
	투자수익률	1.50	1.83	1.72	1.72	1.54	-0.18	0.04
소규모 상가	소득수익률	0.86	1.00	0.99	0.97	0.81	-0.16	-0.05
	자본수익률	0.63	0.70	0.60	0.64	0.61	-0.03	-0.02
	투자수익률	1.49	1.70	1.58	1.62	1.43	-0.19	-0.06
집 합 상가	소득수익률	1.10	1.21	1.23	1.23	1.08	-0.15	-0.02
	자본수익률	0.42	0.44	0.48	0.61	0.68	0.07	0.26
	투자수익률	1.52	1.66	1.71	1.84	1.75	-0.08	0.23

* 소수점 15자리까지 통계치를 산정하나 지면상 제약으로 소수점 셋째자리에서 반올림한 결과로서 소득수익률과 자본
  수익률의 합이 투자수익률 수치와 다를 수 있으며, 전기대비 수치도 다를 수 있음

* 투자수익률=소득수익률+자본수익률

    - 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-운영경비) / 기초(전분기)자산가액

    - 자본수익률=자산가액 변동분 / 기초(전분기)자산가액

□ 투자수익률을 유형별·지역별로 살펴보면,

 ㅇ(오피스) 경기, 서울 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈으며, 경남, 충북 등은 낮은 것으로
    나타났다.

  - 서울은 여의도, 도산대로 상권, 경기는 분당 상권에서 자산가치 상승 등으로 각각 2% 이상의 높은
    투자수익률을 보이고 있으며, 

 

  - 충북은 비교적 높은 공실률(19.3%)를 보이면서 청주흥덕구 등의 오피스 수익률 하락으로 1%
    미만의 낮은 투자수익률을 보임

(단위 : %)

구 분		전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오피스	소득수익률	0.90	0.93	0.73	0.84	1.04	0.64	0.64	0.86
	자본수익률	0.85	1.10	0.66	0.34	0.46	0.34	0.24	0.45
	투자수익률	1.75	2.04	1.39	1.18	1.50	0.98	0.88	1.31
구 분		경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
오피스	소득수익률	1.41	0.75	0.53	0.69	0.57	0.77	0.71	0.69	0.55
	자본수익률	0.72	0.15	0.04	0.00	0.22	0.05	0.18	0.00	0.94
	투자수익률	2.12	0.91	0.57	0.69	0.79	0.82	0.89	0.69	1.49

※ 이미지출처 : 한국감정원 보도자료 

 ㅇ(중대형 상가) 서울, 부산, 인천 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 충남, 경북, 경남 등은
    낮은 것으로 나타났다.

  - 서울은 서울대입구역, 사당 상권에서 자산가치 상승 및 신규 상권 주변의 수익률 증가로 2% 내외의
     높은 투자수익률을 보임

 

  - 경남은 거제옥포 상권에서 지역경기 부진, 유동인구 감소로 인한 상권 쇠퇴로 소득 및 자본수익률
    하락하는 등 낮은 수익률을 보임

(단위 : %)

구 분		전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
중대형 상가	소득수익률	0.87	0.78	0.80	0.77	1.08	1.00	0.90	0.86	0.90
	자본수익률	0.67	1.22	1.01	0.37	0.70	0.55	0.25	0.46	0.39
	투자수익률	1.54	2.00	1.81	1.14	1.77	1.55	1.15	1.32	1.28
구 분		경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
중대형 상가	소득수익률	1.05	1.00	1.13	0.84	0.95	1.00	0.76	0.74	0.76
	자본수익률	0.69	0.20	0.20	0.20	0.23	0.23	0.25	-0.03	0.72
	투자수익률	1.74	1.20	1.33	1.04	1.17	1.23	1.01	0.71	1.47

 

※이미지출처 : 한국감정원 보도자료

ㅇ(소규모 상가) 서울, 부산, 광주 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 전북, 세종, 경남은 낮은
   수익률을 보였다.

  - 서울은 왕십리, 서울대입구역 상권에서 재개발사업에 따른 유입인구 증가, 신축 상가 중심의 수익률
    상승 등으로 1.89%의 투자수익률을 보임

  - 광주는 송정동지구 상권에서 군 공항 이전 등의 호재에 따른 송정역 인근 부동산 가격 상승
    영향으로 1.79%의 투자수익률을 보임

 

  - 경남은 거제, 창원역 상권 등에서 산업 경기 부진에 따른 자산가치 하락 등으로 0.77%의 수익률을
    보임

(단위 : %)

구 분		전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
소규모 상가	소득수익률	0.81	0.60	0.68	0.67	0.96	1.02	0.85	0.65	0.60
	자본수익률	0.61	1.29	1.11	0.69	0.74	0.77	0.46	0.61	0.47
	투자수익률	1.43	1.89	1.79	1.35	1.70	1.79	1.32	1.26	1.07
구 분		경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
소규모 상가	소득수익률	0.84	0.93	1.06	0.97	0.86	1.03	0.80	0.76	0.62
	자본수익률	0.82	0.29	0.14	0.20	0.25	0.37	0.34	0.01	1.03
	투자수익률	1.66	1.22	1.20	1.17	1.11	1.40	1.15	0.77	1.64

※ 이미지출처 : 한국감정원 보도자료

ㅇ(집합 상가) 서울, 인천, 부산 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 대전, 충북, 세종 등은 낮게 나타났다.

  - 서울은 여의도 상권에서, 인천은 구월간석 상권에서 자산가치 상승 등의 영향으로 각각 1.97%,
    1.94%의 투자수익률을 보임

  - 세종은 공급 증가, 공실 장기화에 따른 임대료 하락 영향으로 0.78%의 낮은 수익률을 보임

(단위 : %)

구 분		전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
집합 상가	소득수익률	1.08	1.06	0.90	0.98	1.25	1.03	1.00	1.05	0.87
	자본수익률	0.68	0.91	0.98	0.47	0.69	0.59	0.16	0.28	-0.09
	투자수익률	1.75	1.97	1.87	1.45	1.94	1.62	1.16	1.33	0.78
구 분		경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
집합 상가	소득수익률	1.19	1.15	1.06	0.94	1.01	1.06	0.99	1.34	0.91
	자본수익률	0.67	0.33	-0.01	0.46	0.34	0.39	0.35	0.22	0.71
	투자수익률	1.86	1.49	1.06	1.40	1.35	1.45	1.34	1.56	1.63

※이미지출처 : 한국감정원 보도자료

□ 2018년 3분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 300여명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.

 

□ 상업용부동산 임대동향조사 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr), 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr), 통계청 국가통계포털(kosis.kr), 한국감정원 부동산정보 앱(app)을 통해 확인할 수 있다.

참고1	2018년 3분기 상업용 부동산 통계지표

1. 2018년 3분기 공실률 및 임대료

(단위: 공실률 %, 전기대비 %p, 임대료 천원/㎡, 전기대비 %)
구 분		오피스		중대형 상가		소규모 상가		집합 상가
		공실률	임대료	공실률	임대료	공실률	임대료	임대료
전체		12.7	17.2	10.6	29.1	5.6	20.9	28.5
		(-0.5)	(-0.21)	(0.0)	(-0.05)	(0.3)	(-0.19)	(-0.13)
서울	소계	11.6	22.4	6.9	58.5	3.0	52.5	52.3
		(-0.5)	(-0.09)	(-0.5)	(0.17)	(-0.2)	(0.16)	(0.04)
	도심	15.0	28.3	6.4	95.4	1.8	69.0	82.8
		(-0.5)	(-0.05)	(0.9)	(0.50)	(-0.4)	(0.09)	(0.11)
	강남	8.9	22.7	6.0	75.5	2.0	58.1	61.5
		(-0.5)	(-0.04)	(-0.8)	(-0.01)	(0.0)	(0.14)	(0.00)
	여의도마포 (영등포신촌)	10.6	18.7	6.9	52.2	9.4	42.7	42.1
		(-0.1)	(-0.40)	(-1.1)	(0.12)	(-0.4)	(-0.04)	(-0.19)
	기타	13.6	13.8	7.1	45.7	1.5	44.5	48.5
		(-1.7)	(0.12)	(-0.6)	(0.24)	(0.0)	(0.41)	(0.15)
부산		15.6	7.8	9.6	32.2	6.6	26.8	30.9
		(-0.3)	(-0.80)	(0.3)	(-0.37)	(0.5)	(-0.48)	(-0.14)
대구		11.3	7.2	14.3	22.0	3.0	20.1	25.5
		(-0.2)	(-0.65)	(1.6)	(-0.03)	(-1.0)	(-0.18)	(0.01)
인천		16.5	8.9	13.8	27.8	4.5	20.3	27.0
		(-0.1)	(-0.05)	(0.9)	(-0.19)	(0.9)	(-0.05)	(0.05)
광주		17.1	5.6	12.1	23.4	5.8	16.6	24.0
		(0.5)	(0.26)	(-0.6)	(-0.06)	(0.1)	(0.79)	(-0.23)
대전		16.8	4.8	10.2	17.3	5.4	12.6	25.5
		(-4.1)	(-1.23)	(0.2)	(-0.36)	(0.0)	(-0.09)	(-1.43)
울산		18.8	7.7	13.6	17.9	3.4	14.2	21.9
		(-0.9)	(-0.32)	(0.5)	(-0.28)	(0.9)	(-0.17)	(-0.27)
세종		-	-	14.3	17.2	20.9	19.8	32.6
		-	-	(0.0)	(-0.91)	(8.9)	(-2.63)	(-2.19)
경기		4.2	12.5	9.4	30.3	5.1	25.3	31.1
		(-0.8)	(-0.14)	(0.1)	(0.11)	(0.4)	(-0.16)	(-0.02)
강원		18.0	6.2	10.0	18.1	4.5	12.2	19.0
		(2.2)	(0.00)	(-0.8)	(0.14)	(1.1)	(0.05)	(0.16)
충북		19.3	4.1	14.5	22.4	7.8	11.7	16.3
		(0.1)	(-0.68)	(-0.1)	(-0.25)	(1.3)	(-0.38)	(-0.12)
충남		15.3	7.2	13.6	13.7	5.3	12.8	16.1
		(-0.6)	(-1.49)	(-0.1)	(-0.27)	(0.1)	(-0.83)	(0.01)
전북		22.7	4.2	15.1	15.4	9.9	10.4	21.9
		(1.3)	(0.34)	(-1.2)	(0.14)	(0.6)	(0.05)	(-0.51)
전남		24.9	4.9	12.1	11.5	6.9	10.0	16.8
		(2.8)	(-0.28)	(0.2)	(0.16)	(-0.3)	(0.04)	(-0.53)
경북		19.0	6.2	18.3	13.9	5.8	12.1	16.1
		(0.9)	(-0.18)	(-0.1)	(-0.41)	(0.3)	(-0.11)	(-0.56)
경남		15.5	6.0	12.0	15.8	7.4	14.7	22.4
		(-1.2)	(0.41)	(1.4)	(-0.23)	(0.1)	(-0.56)	(-0.15)
제주		10.5	4.5	5.0	12.8	1.8	11.6	10.1
		(0.0)	(-1.15)	(-2.2)	(0.13)	(0.0)	(0.07)	(0.85)

1) 임대료의 전기대비 변동률은 임대가격지수의 전기대비 변동률을 표기함

2. 임대가격지수 (2018년 2분기 ~ 2018년 3분기)

(기준시점 : 2017.4분기=100, 단위: p, 전기대비 %)
구 분		오피스			중대형 상가			소규모 상가			집합 상가
		18.2Q	18.3Q	전기비	18.2Q	18.3Q	전기비	18.2Q	18.3Q	전기비	18.2Q	18.3Q	전기비
전 체		99.8	99.6	-0.21	100.1	100.0	-0.05	99.8	99.6	-0.19	100.0	99.8	-0.13
서울	소 계	99.9	99.8	-0.09	100.5	100.7	0.17	100.2	100.4	0.16	100.1	100.2	0.04
	도심	100.7	100.6	-0.05	100.1	100.6	0.50	99.3	99.4	0.09	99.1	99.2	0.11
	강남	100.0	100.0	-0.04	100.1	100.1	-0.01	100.8	100.9	0.14	100.0	100.0	0.00
	여의도 마포 (영등포 신촌)	98.4	98.0	-0.40	100.4	100.6	0.12	99.8	99.7	-0.04	100.0	99.8	-0.19
	기타	99.4	99.5	0.12	101.2	101.5	0.24	101.4	101.9	0.41	100.8	100.9	0.15
부 산		100.0	99.2	-0.80	101.0	100.7	-0.37	100.0	99.6	-0.48	99.7	99.6	-0.14
대 구		99.9	99.3	-0.65	100.3	100.3	-0.03	100.8	100.6	-0.18	100.2	100.2	0.01
인 천		100.4	100.3	-0.05	100.7	100.5	-0.19	100.2	100.1	-0.05	100.7	100.7	0.05
광 주		98.7	98.9	0.26	100.5	100.5	-0.06	100.2	101.0	0.79	98.8	98.6	-0.23
대 전		100.1	98.9	-1.23	100.0	99.6	-0.36	100.0	99.9	-0.09	99.9	98.5	-1.43
울 산		99.4	99.1	-0.32	99.0	98.7	-0.28	99.5	99.4	-0.17	99.1	98.8	-0.27
세 종		-	-	-	98.3	97.4	-0.91	96.8	94.3	-2.63	98.3	96.1	-2.19
경 기		100.3	100.1	-0.14	100.4	100.5	0.11	100.2	100.0	-0.16	100.4	100.4	-0.02
강 원		99.8	99.8	0.00	100.4	100.5	0.14	100.6	100.6	0.05	100.3	100.5	0.16
충 북		97.7	97.1	-0.68	99.3	99.0	-0.25	99.0	98.7	-0.38	98.2	98.1	-0.12
충 남		98.6	97.2	-1.49	98.7	98.4	-0.27	98.8	98.0	-0.83	98.9	98.9	0.01
전 북		99.9	100.2	0.34	99.6	99.7	0.14	99.7	99.8	0.05	99.0	98.5	-0.51
전 남		97.6	97.3	-0.28	99.4	99.6	0.16	99.7	99.7	0.04	99.6	99.0	-0.53
경 북		99.0	98.8	-0.18	98.9	98.5	-0.41	99.5	99.4	-0.11	99.1	98.6	-0.56
경 남		99.0	99.4	0.41	99.0	98.8	-0.23	98.9	98.4	-0.56	99.5	99.3	-0.15
제 주		101.9	100.7	-1.15	100.9	101.0	0.13	100.2	100.2	0.07	100.2	101.0	0.85

 

3. 2018년 3분기 투자수익률

< 투자 수익률 >

(단위:%, 전기대비%p)
구 분		오피스			중대형 상가
		소득	자본	투자	소득	자본	투자
전 체		0.90	0.85	1.75	0.87	0.67	1.54
		(-0.24)	(0.15)	(-0.09)	(-0.24)	(0.06)	(-0.18)
서 울	소 계	0.93	1.10	2.04	0.78	1.22	2.00
		(-0.24)	(0.21)	(-0.03)	(-0.23)	(0.27)	(0.04)
	도심	0.95	0.76	1.70	0.92	0.79	1.72
		(-0.26)	(-0.20)	(-0.47)	(-0.28)	(0.07)	(-0.21)
	강남	0.89	1.33	2.22	0.71	1.66	2.38
		(-0.22)	(0.35)	(0.14)	(-0.24)	(0.65)	(0.41)
	여의도마포 (영등포신촌)	0.93	1.52	2.45	0.83	1.11	1.94
		(-0.21)	(0.79)	(0.57)	(-0.25)	(0.06)	(-0.19)
	기타	0.82	0.97	1.80	0.76	1.13	1.89
		(-0.23)	(-0.03)	(-0.26)	(-0.21)	(0.23)	(0.01)
부 산		0.73	0.66	1.39	0.80	1.01	1.81
		(-0.28)	(-0.33)	(-0.61)	(-0.24)	(-0.07)	(-0.32)
대 구		0.84	0.34	1.18	0.77	0.37	1.14
		(-0.28)	(-0.16)	(-0.44)	(-0.31)	(-0.30)	(-0.61)
인 천		1.04	0.46	1.50	1.08	0.70	1.77
		(-0.23)	(-0.12)	(-0.36)	(-0.29)	(0.29)	(0.00)
광 주		0.64	0.34	0.98	1.00	0.55	1.55
		(-0.27)	(0.59)	(0.32)	(-0.33)	(0.47)	(0.14)
대 전		0.64	0.24	0.88	0.90	0.25	1.15
		(-0.15)	(0.35)	(0.20)	(-0.18)	(-0.09)	(-0.27)
울 산		0.86	0.45	1.31	0.86	0.46	1.32
		(-0.18)	(-0.12)	(-0.30)	(-0.16)	(-0.06)	(-0.22)
세 종		-	-	-	0.90	0.39	1.28
		-	-	-	(-0.20)	(-0.13)	(-0.33)
경 기		1.41	0.72	2.12	1.05	0.69	1.74
		(-0.21)	(0.36)	(0.14)	(-0.25)	(0.00)	(-0.25)
강 원		0.75	0.15	0.91	1.00	0.20	1.20
		(-0.26)	(-0.27)	(-0.53)	(-0.21)	(0.00)	(-0.21)
충 북		0.53	0.04	0.57	1.13	0.20	1.33
		(-0.29)	(-0.22)	(-0.52)	(-0.20)	(-0.10)	(-0.29)
충 남		0.69	0.00	0.69	0.84	0.20	1.04
		(-0.31)	(-0.25)	(-0.56)	(-0.20)	(-0.17)	(-0.38)
전 북		0.57	0.22	0.79	0.95	0.23	1.17
		(-0.24)	(-0.16)	(-0.40)	(-0.21)	(0.05)	(-0.16)
전 남		0.77	0.05	0.82	1.00	0.23	1.23
		(-0.28)	(-0.14)	(-0.42)	(-0.21)	(0.06)	(-0.14)
경 북		0.71	0.18	0.89	0.76	0.25	1.01
		(-0.35)	(0.13)	(-0.22)	(-0.25)	(-0.02)	(-0.27)
경 남		0.69	0.00	0.69	0.74	-0.03	0.71
		(-0.29)	(-0.06)	(-0.36)	(-0.27)	(-0.18)	(-0.46)
제 주		0.55	0.94	1.49	0.76	0.72	1.47
		(-0.30)	(0.31)	(0.00)	(-0.20)	(0.05)	(-0.16)

< 투자 수익률 >

(단위:%, 전기대비%p)
구 분		소규모 상가			집합 상가
		소득	자본	투자	소득	자본	투자
전 체		0.81	0.61	1.43	1.08	0.68	1.75
		(-0.16)	(-0.03)	(-0.19)	(-0.15)	(0.07)	(-0.08)
서 울	소 계	0.60	1.29	1.89	1.06	0.91	1.97
		(-0.20)	(0.11)	(-0.10)	(-0.13)	(0.18)	(0.05)
	도심	0.59	1.03	1.61	1.18	0.44	1.63
		(-0.25)	(-0.16)	(-0.41)	(-0.04)	(-0.05)	(-0.09)
	강남	0.50	1.75	2.25	0.78	1.27	2.05
		(-0.19)	(0.54)	(0.35)	(-0.18)	(0.44)	(0.25)
	영등포신촌	0.51	1.34	1.85	1.09	1.16	2.25
		(-0.23)	(0.00)	(-0.23)	(-0.19)	(0.43)	(0.24)
	기타	0.63	1.26	1.89	0.96	1.19	2.15
		(-0.18)	(0.13)	(-0.06)	(-0.16)	(0.24)	(0.08)
부 산		0.68	1.11	1.79	0.90	0.98	1.87
		(-0.17)	(-0.19)	(-0.36)	(-0.18)	(-0.24)	(-0.42)
대 구		0.67	0.69	1.35	0.98	0.47	1.45
		(-0.16)	(-0.32)	(-0.49)	(-0.16)	(-0.57)	(-0.73)
인 천		0.96	0.74	1.70	1.25	0.69	1.94
		(-0.18)	(0.16)	(-0.02)	(-0.16)	(0.28)	(0.12)
광 주		1.02	0.77	1.79	1.03	0.59	1.62
		(-0.19)	(0.35)	(0.16)	(-0.23)	(0.44)	(0.21)
대 전		0.85	0.46	1.32	1.00	0.16	1.16
		(-0.04)	(-0.10)	(-0.14)	(-0.14)	(0.08)	(-0.06)
울 산		0.65	0.61	1.26	1.05	0.28	1.33
		(-0.09)	(-0.13)	(-0.23)	(-0.19)	(-0.20)	(-0.39)
세 종		0.60	0.47	1.07	0.87	-0.09	0.78
		(-0.39)	(-0.03)	(-0.42)	(-0.14)	(-0.13)	(-0.27)
경 기		0.84	0.82	1.66	1.19	0.67	1.86
		(-0.18)	(0.05)	(-0.13)	(-0.15)	(0.02)	(-0.14)
강 원		0.93	0.29	1.22	1.15	0.33	1.49
		(-0.20)	(0.00)	(-0.20)	(-0.15)	(0.20)	(0.05)
충 북		1.06	0.14	1.20	1.06	-0.01	1.06
		(-0.11)	(-0.04)	(-0.15)	(-0.18)	(-0.17)	(-0.34)
충 남		0.97	0.20	1.17	0.94	0.46	1.40
		(-0.17)	(-0.20)	(-0.37)	(-0.19)	(0.42)	(0.23)
전 북		0.86	0.25	1.11	1.01	0.34	1.35
		(-0.14)	(-0.01)	(-0.15)	(-0.13)	(0.03)	(-0.10)
전 남		1.03	0.37	1.40	1.06	0.39	1.45
		(-0.11)	(0.03)	(-0.08)	(-0.15)	(0.23)	(0.08)
경 북		0.80	0.34	1.15	0.99	0.35	1.34
		(-0.18)	(-0.14)	(-0.32)	(-0.18)	(0.08)	(-0.10)
경 남		0.76	0.01	0.77	1.34	0.22	1.56
		(-0.18)	(-0.26)	(-0.44)	(-0.16)	(0.10)	(-0.07)
제 주		0.62	1.03	1.64	0.91	0.71	1.63
		(-0.15)	(0.42)	(0.27)	(-0.21)	(0.07)	(-0.13)

참고2	상업용부동산 임대동향조사 관련 Q&A

1. 이 사업의 추진 경위는?

ㅇ 해외자본의 국내 투자* 및 REITs 등 부동산 간접투자의 활성화**와 같은 부동산 투자환경의 변화로
   상업용부동산에 대한 시장정보 수요 증대

   * 1997년 외환위기 당시 업무용 빌딩 헐값 매각 논란 등이 사업 추진의 계기

  ** 수익․위험 수준 파악과 합리적 투자를 위한 부동산 투자성과 측정지표 부재

ㅇ 시장 투명성을 제고하고 부동산정책을 지원하기 위하여, 2002년부터 실시

2. 이 사업의 조사대상, 조사내용 및 조사방법은?

ㅇ(조사대상) 전국 오피스ㆍ상가(일반) 6,355동 및 집합 상가 23,000호

ㅇ(조사내용) 빌딩기본정보, 빌딩면적, 층별 면적 및 임대료, 기타수입･운영경비 등 (약 100개 항목)

ㅇ(조사방법)현장조사(2018.6.30일 기준, 한국감정원 소속 전문조사자 약 300여명)

ㅇ오피스 (표본 수 : 16개시도 45개 상권의 824동)

 - 기업 등이 업무목적으로 사용되는 건물로서 금융, 본사, 제조업 기능 등을 제공하는 공간(건물)으로 

    건축법상 건축물 용도가 업무시설인 일반건축물

 - (선정기준) 건축 연면적 50% 이상이 임대되고 있는 6층 이상인 빌딩

구분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
상권 수(개)	45	23	5	3	3	2	3	2
모집단 수(동)	5,852	3,455	401	198	196	145	142	100
표본 수(동)	824	404	57	41	36	31	44	23
비율(%)	14.1	11.7	14.2	20.7	18.4	21.4	31.0	23.0
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
상권 수(개)	4	-	-	-	-	-	-	-	-
모집단 수(동)	478	68	58	207	65	115	85	101	32
표본 수(동)	38	13	13	10	20	31	31	22	10
비율(%)	7.9	19.1	22.4	4.8	30.8	27.0	36.5	21.8	31.3

ㅇ중대형 상가 (표본 수 : 17개시도의 174개 상권, 2,826동)

 - 일반적으로 `일반상가`라고 지칭되는 건물유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1,2종 근린생활
   시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설인 일반건축물

 - (선정기준)50% 이상이 임대되고 있는 3층 이상이거나, 연면적 330㎡ 초과인 건물

구분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
상권 수(개)	174	38	14	9	5	9	6	5	-
모집단 수(동)	404,779	77,288	31,004	19,973	16,762	11,892	10,650	11,039	1,209
표본 수(동)	2,826	771	235	157	123	105	114	96	13
비율(%)	0.7	1.0	0.8	0.8	0.7	0.9	1.1	0.9	1.1
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
상권 수(개)	21	8	6	10	7	12	8	13	3
모집단 수(동)	77,010	15,129	15,439	18,487	17,146	18,394	29,122	27,187	7,048
표본 수(동)	265	118	95	119	132	129	156	151	47
비율(%)	0.3	0.8	0.6	0.6	0.8	0.7	0.5	0.6	0.7

ㅇ소규모 상가 (표본 수 : 17개시도의 170개 상권, 2,705동)

 - 일반적으로 `일반상가`라고 지칭되는 건물유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1,2종 근린생활
   시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설인 일반건축물

 - (선정기준)50% 이상이 임대되고 있는 2층 이하이고, 연면적 330㎡ 이하인 건물 

구분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
상권 수(개)	170	38	14	8	5	9	5	5	-
모집단 수(동)	681,877	37,801	28,834	25,418	18,619	15,423	11,955	13,807	3,445
표본 수(동)	2,705	555	175	130	113	105	91	85	19
비율(%)	0.4	1.5	0.6	0.5	0.6	0.7	0.8	0.6	0.6
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
상권 수(개)	20	8	6	10	6	12	8	13	3
모집단 수(동)	136,136	41,901	36,232	51,604	48,170	62,375	71,003	64,569	14,585
표본 수(동)	221	142	118	179	196	169	185	174	48
비율(%)	0.2	0.3	0.3	0.3	0.4	0.3	0.3	0.3	0.3

ㅇ집합 상가 (표본 수 : 17개시도의 177개 상권, 23,000호)

 - 일반적으로 `집합상가`라고 지칭되는 건물유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1,2종 근린생활
   시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설인 집합건축물

 - (선정기준) 건축연면적의 50% 이상이 임대되고 있는 건물

구분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
상권 수(개)	177	32	11	7	7	7	6	5	1
모집단 수(호)	882,407	195,475	64,784	37,257	66,874	18,329	22,725	12,945	10,250
표본 수(호)	23,000	4,740	1,902	1,498	1,037	1,068	839	788	164
비율(%)	2.6	2.4	2.9	4.0	1.6	5.8	3.7	6.1	1.6
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
상권 수(개)	38	8	8	11	4	6	7	17	2
모집단 수(호)	257,240	21,263	18,223	25,537	18,315	16,071	29,555	65,191	2,373
표본 수(호)	4,243	663	967	930	832	616	1,127	1,401	185
비율(%)	1.6	3.1	5.3	3.6	4.5	3.8	3.8	2.1	7.8

3. 일반건물과 집합건물은 어떻게 다른지?

ㅇ일반건물은 1동의 전체로서 하나의 소유권으로 성립된 건물을 의미함

ㅇ반면, 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로서 사용되고 각각
   구분 소유되어 있는 건물을 의미함

ㅇ토지의 효율적 공간이용을 위해 점차 집합건물의 비율이 높아지는 추세임

4. 조사 결과는 어떻게 활용되는지 ?

ㅇ상업용부동산 임대시장 동향정보 제공으로 부동산 투자 판단근거 및 투자운용 성과측정 등에 활용

  * REITs, 부동산펀드 등 자산운용기관의 투자판단, 자산포트폴리오 구축 및 배당률 측정 등을 위한
    기초자료 제공으로 간접투자시장 활성화 기여

ㅇ상권별 업종분포 현황 및 변동 등 시장정보 제공으로 서민․소상공인 창업지원 및 다양한 정부정책
   수립 지원

ㅇ표준지 중 상업ㆍ업무용 토지의 공시지가 평가시 임대동향 조사 결과를 바탕으로 수익가격을 산출

5. 상업용 부동산 임대동향 조사 절차는?

절 차		세부 절차
사전조사		․각종 공부(건축물대장, 등기 등) 및 위치(지번도) 확인
현장조사 자료수집		․층별, 임차인별 면적 등 기초정보 조사 ․임대료, 관리비, 경비 등 조사 ․소유자, 관리인, 임차인 등 면담 및 조사 ․본건 및 인근 유사물건 토지․건물 가격 조사 ․인근 중개업소 탐문 등 하위시장 특성 및 가격동향 조사
임대정보분석 매매사례분석		․지역별 임대료 및 자산가치 수준 균형분석 ․조사대상 빌딩 및 인근 유사물건 거래(임대)사례 및 감정평가전례 등 자료 분석
임대동향조사․산정보고서작성		․자산가치 감정평가 3방식(원가․비교․수익) 검토 ․조사 및 산정결과 보고서 작성
검증		․전 분기 조사자료 비교․검토 ․조사자료(오류검색내역서) 전산검증 ․통계 및 참고자료 활용을 통한 검증 ․지역별 임대료 수준 균형 등 검토
검수		․조사 및 산정결과 국토교통부 1:1 대면검수
통계작성보급		․보도자료 및 결과보고서(통계간행물)

6. 조사 결과는 어디서 확인할 수 있는지?

ㅇ 통계간행물을 발간*하여 관련기관에 배포함과 동시에 인터넷**에 게재

  * 통계간행물 정기구독은 한국감정원 상업자산통계부(053-663-8536)로 문의

 ** 통계청 국가통계포털, 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr,),
     국토교통통계누리(stat.molit.go.kr)

7. 임대료와 임대가격지수의 차이는?

ㅇ임대료는 임대인과 임차인이 실제 계약한 임대료를 조사한 결과로서 개별 계약마다 존재하는
   특이사항에 반영되어 있는 반면,

ㅇ임대가격지수는 가격변동 등 시장동향을 파악하기 위하여 해당 시점에서 거래가능한 임대료인
   시장임대료를 이용하여 산출함

 - 임대계약이 주로 2년 단위이기 때문에 계약임대료는 매분기 시장동향을 정확히 포착할 수 없는
   한계가 있음

ㅇ시장임대료는 한국감정원 전문조사자가 임차인, 임대인, 관리인, 공인중개사 등을 방문․면담하고
   실거래자료를 참고하여 조사함

8. 투자수익률의 의미와 산출 방법은?

ㅇ분기별 투자수익률은 3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 것으로 소득수익률과
   자본수익률을 합산하여 산출

 -소득수익률은 3개월간의 임대수익률을 의미하며, 부동산가격(기초 자산가액) 대비 3개월간의
   순영업소득(NOI)의 비율로 산출

    * 순영업소득(임대소득 등-운영경비) ÷ 기초(전분기)자산가액

 - 자본수익률은 3개월간의 부동산가격 증감률을 의미하며, 부동산 산정액의 기초(전분기)자산가액과
   기말(현분기)자산가액의 차이를 기초(전분기)자산가액으로 나누어 산출함

  * 자본이득[기말(현분기)자산가액-기초(전분기)자산가액]÷기초(전분기)자산가액

9. 임대료 수준은 어떻게 파악하나?

ㅇ오피스(3층~최고층의 평균치), 상가(1층 기준)의 임대료 산출시 전세 또는 보증부월세의 보증금은
   전환율을 이용하여 월세로 환산

 * 보증부 월세기준 임대료 = 전세(보증금) × (전환율)/12 + 월세

   예) 보증금 1,000만 원에 월세 10만 원을 받을 경우 전환율이 12%이면 월세 20만원에 해당됨

         (1,000만원 × 0.12/12 + 10만원 = 10만 원 + 10만원 = 20만 원)

ㅇ 전환율은 임대인의 요구수익률로서, 전세금의 일부를 월세로 전환하거나 월세를 보증금 또는 전세로 전환하기 위해 사용

 * 전환율 = (월세 × 12) / (전세 - 보증금)

   예) 현재 전세기준 임대료가 1억원인 건물이 보증금 1천만 원과 월세 90만원으로 계약체결이 이루어진 경우
        전환율은 12%임
        (90만원 × 12) / (1억원-1천만원) = 0.12(12%)

10. 임대료를 월세 기준으로 산정하는 이유는?

ㅇ임대차 시장은 전세, 보증부월세, 완전월세 등 다양한 계약방식이 공존하기 때문에 빌딩․지역간
   임대료를 비교하기 위하여 한 가지로 통일 필요

ㅇ전세의 경우 외국에는 존재하지 않는 독특한 임대계약방식으로, 전세 형태의 임대료 정보는
   외국 투자자들에게 설득력이 낮음 

ㅇ상업용부동산은 월 임대수입이 주된 투자목적이므로, 월세를 기준으로 한 임대료수준을 비교하는
   것이 최근의 추세임

11. 공실률과 임대료 산출 방법은?

ㅇ 분기별로 조사대상 빌딩에 대해서 임차인별로 공실여부와 계약된 임대료 및 시장임대료,
    월세 전환율 정보를 조사하게 됨

 - 공실률은 조사 기준시점의 빌딩 공실수준 정도를 의미하며, 해당 하위시장 전체의 공실면적을
   건축연면적 합계로 나누어 산출함

 - 임대료는 조사 기준시점의 임대료 수준 정도를 의미하며, 해당 하위시장 전체의 임대료 합계를
   임대면적 합계로 나누어 산출함

12. 상업용 부동산 자산가치는 어떻게 산정되는지?

ㅇ상업용부동산은 한국감정원 소속 감정평가사 등이 감정평가 기법을 적용하여 자산가치를
   직접 산정하고 있음

ㅇ산정방법은 자산가치 산정시 비용성, 시장성, 수익성을 종합적으로 고려하기 위해 원가방식,
   비교방식, 수익방식의 3방식에 의해 산정된 시산가격에 지역 내 시장상황, 물건현황, 거래가격,
   수익현황 등을 고려한 시산조정을 통해 최종가격 결정

13. 민간부동산정보회사의 조사 자료와 어떤 차이가 있는가?

ㅇ(조사대상) 민간기관은 주로 오피스의 임대료와 공실률을 발표하고 있으나, 본 조사는 오피스와
   더불어 상가의 투자수익률, 공실률, 임대료, 임대가격지수를 발표함

ㅇ(표본선정) 대부분의 민간기관은 사옥관리 또는 임대대행 등의 획득한 정보를 활용하는 반면,
   본 조사는 표본설계를 통해 조사대상이 선정되어 시장의 대표성이 확보됨

ㅇ(조사방식) 민간기관은 전화조사 등 간접조사를 통해 조사정보를 수집하나, 본 조사는 임대인,
   임차인 면담 등을 통한 현장조사 실시로 조사의 정확성을 제고하고 있음

 

구 분	상업용부동산 임대동향조사	민간 오피스 시장동향
조사목적	․시장동향파악, 투자정보 제공 ․표준지 공시지가 조사산정시 수익가격 산출	․자산관리, 기관투자자 등 정보제공
조사대상	오피스, 상가 전 층 (모집단 고려한 표본선정)	주로 오피스 기준층 (법인소유 중․대형 빌딩 위주)
조사방식	현장조사	임대안내문, 전화 등을 통한 간접조사
조사주기	분기	분기 또는 월
임대료 형식	조사된 전환율 적용한 월세기준 임대료	전세금 또는 보증금, 월세 구분발표
제공정보	임대가격지수, 투자수익률, 공실률, 임대료 및 층별효용비율	등급별 공실률, 임대료, 흡수면적

14. 2018년 1분기에 실시한 표본 설계의 주요 내용은?

ㅇ이슈 젠트리피케이션지역 및 도시재생지역에 대한 임대료 변동 동향, 상권내몰림 징후 등의
   사전 모니터링을 위해 임대동향 조사의 범위 확대 및 표본 확대의 필요성 제기

ㅇ이에, 일반상가(중대형, 소규모)의 추가표본을 반영한 표본재설계 실시

※자료출처 : 한국감정원 보도자료('18.3월 상업용부동산 임대동향조사 결과 발표) 전문

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